自己資金は純資産か借入か
ちょっと間が空いてしまいました。
以前お話しした自己資金を金融機関がどのように判断するかについて元行員さんにお聞きしたので書きたいと思います。
前提条件は自分一人だけの資産管理法人に役員貸付として自己資金を投入し物件を買った場合です。
頂いた回答は以下の通り。
原則借入とみる。が、そのうえで個々の金融機関がどのように判断するかまでは聞いてみないと分からない。
借入は借入なのか、実質法人=自分と見て純資産と見るかは金融機関次第。
ただ、銀行側は自己資金を純資産と見ないのかと聞かれたらこう答えるそうです。
増資すれば純資産とみなします。増資すれば良いじゃないですか、何故増資しないんですか、と。
そして上記のように聞かれたら元行員さんはこう答えるそうです。
1.増資して純資産を増やしても、不動産投資の特性上自己資本比率は殆ど改善しないため、融資を受けやすいかどうかという点では関係ない。
2.（その人の場合）家族に資産を残すためにやっているのであって、法人に資産を移したいわけではない。何か突発的に資金が必要となったとき増資してしまったら手元資金が枯渇するのでやらない。
書くと大したことないですが、私は非常に勉強になりました。
不動産賃貸業における財務三表について
今日は参加している大家さんの会で財務三表の基礎解説講座を受けてきました。
まだ全然分かっていないのでご指摘あればコメ頂けると幸いです。
不動産業の財務三表って一般的な業種の財務三表とはかなり異なる（と私は思う）ので、市販の簿記の本を読んでもウェブで調べても全くと言っていいほど分からないんですよね…。
CFが収支計算書、PLが損益計算書、BSが貸借対照表ですが、まあ難しい。
三表を簡易ながら作成するワークも四苦八苦する始末。
CFは一番分かりやすい収支計算、いわゆるお小遣い帳みたいなものでしょうか。
ここから不動産特有？になってきますが、CFではローン返済の全額が入りますが、PLには利子しか入りません。多額の減価償却が入るのも一般的な業種とは異なります。
そしてここが一番のキモ。不動産を買う場合多くはローンを組みますが、借入金はBSの負債の欄に、不動産の簿価は資産の欄に、自己資金は純資産の欄に入ります。
で、一棟目を買う場合の作成はそれほど難しくないのですが、期を追うごとにどんどん複雑になるので、二期目で二棟目を買うという条件の三表を作るだけでもチンプンカンプンになりました。
ただ今回一番重要なのは、以下のことかな。
減価償却をとるとPLはマイナスになり、BSの不動産の簿価が減ります（実際には固定資産の部分が減ると思われ）また、元金返済をすると負債の欄の借入金が減ります。
PLがプラスになるとBSの剰余金が増えます。
つまり、減価償却が元金返済よりも多いと債務超過になるということ。そしてPLがプラスならBSの純資産が増えるのでBS全体が改善するということ。
銀行は債務超過の自然人や法人には貸さない。つまり債務超過を解消できない物件を買った時点でその人は詰みという結論です。
ここで疑問に思ったのが、
1.課税はどの部分にされるのか。
2.資産管理法人で物件を購入した場合、自己資金の分は純資産とみられるのか単なる役員借入の負債としか見られないのか
3.上の2と関連しますが、個人の資産で繰り上げ返済してもBS上の負債の内訳が変わるだけで銀行は評価しないのか。
4.税引き後CFで繰り上げ返済しても、BS上の負債は減るが純資産も減り、流動資産もへるからBS全体としては何も変わらないということになるのか。
元銀行員の大家さんがいるので聞いてみようと思います。
確定測量の立ち会い
先日、うちの物件の前の方から確定測量するので立ち会って欲しいと言われたので、自転車で1時間かけて行ってきました。
うちの物件は前面道路が一応公道ではあるものの、確定測量されていないため、何故か隣地の人だけでなく向かいの私まで呼ばれるというね。
で、雨も降ってるめちゃくちゃ寒い中、ワクテカしながら20分くらい話を聞いていたら、「じゃ測量図作ったらハンコ貰いに行きます」で終了。
え？別に立ち会わなくてよくね？朝っぱらからしかもこのくそ寒い中…と思いました。
流れとしては、測量会社の方が事前にポイントを出していて、この辺に杭を打つことになります、という説明を受けました。それで各関係者に説明して大まかな合意を貰ったうえで、測量図を書くということのようです。
私は新参なので何も言いませんでしたが(別に不満もないし)、他の古参の方々は色々と仰っていたので、これはハンコを貰う時に揉めそうな予感。
どうなることやら。隣地売ってくれないかな…。
